O prazo de garantia da obra é de cinco anos, mas o prazo para agir é outro, e o STJ separa garantia, decadência e prescrição.

Quem contrata uma construção costuma ouvir que o construtor responde por cinco anos. Está certo só pela metade. O prazo de garantia da obra, previsto no art. 618 do Código Civil, diz até quando o defeito pode aparecer, e não até quando o dono pode agir.

1. O que cobre o prazo de garantia da obra?

Pelo art. 618 do Código Civil, nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responde, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, em razão dos materiais e do solo.

A garantia alcança defeitos que comprometem a estabilidade ou a segurança da construção, como os de estrutura e fundação. Falhas de acabamento ficam de fora e seguem o contrato e as regras gerais. E a lei fala do empreiteiro de materiais e execução. Na empreitada só de mão de obra, a aplicação do artigo é discutível, e o contrato deve dizer quem fornece o quê, ponto ligado à execução da empreitada e seus reflexos sobre o preço final.

O prazo corre da entrega e não pode ser reduzido. O contrato pode distribuir riscos e prever cláusulas de limitação de responsabilidade, mas não encurta esses cinco anos. Pode, por outro lado, criar garantias para o que a lei não cobre, como impermeabilização e instalações.

2. Qual é a diferença entre garantia, decadência e prescrição?

Cinco anos, de garantia. É o período em que o vício precisa se manifestar. Segundo o Superior Tribunal de Justiça, não se trata de prazo prescricional nem decadencial (REsp 1.534.831/DF, Terceira Turma, relatora para o acórdão Ministra Nancy Andrighi, julgado em 20/02/2018).

Cento e oitenta dias, de decadência. Decai do direito o dono que não propuser a ação contra o empreiteiro nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício (art. 618, parágrafo único). No mesmo julgado, o STJ registrou o entendimento majoritário de que esse prazo vale só para desfazer o contrato ou abater o preço.

Dez anos, de prescrição. A indenização pelo reparo e pelos prejuízos segue o prazo geral do art. 205 do Código Civil, como reafirmou a Quarta Turma em 2025 (AgInt no AREsp 2.499.655/MS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, julgado em 28/04/2025).

Negociar com o empreiteiro não para a contagem dos 180 dias. As regras que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição não valem para a decadência, salvo disposição legal em contrário (art. 207). Como o próprio STJ reconheceu a divergência na doutrina, a nossa recomendação é tratar os 180 dias como o limite para levar a questão ao Judiciário ou à arbitragem.

3. Vício aparente e vício oculto no recebimento da obra

Concluída a obra conforme o ajuste, o dono deve recebê-la. Pode rejeitá-la, ou recebê-la com abatimento no preço, se o empreiteiro se afastou das instruções, dos planos ou das regras técnicas (arts. 615 e 616).

O vício aparente, identificado na vistoria de entrega, deve constar do termo de recebimento como ressalva. Receber e pagar sem ressalva enfraquece a reclamação posterior, porque a lei presume verificado tudo o que se pagou (art. 614, § 1º).

O vício oculto só se revela com o uso. Se afetar a solidez ou a segurança e surgir nos cinco anos, entra na garantia do art. 618. Documente a data em que ele apareceu, com laudo, fotos e notificação ao empreiteiro, porque é dela que se contam os 180 dias.

Para o empreiteiro, a vistoria conjunta antes do termo registra o que foi ressalvado e o que foi aceito, disciplina que vale também para a medição de obra, a glosa e a retenção de pagamento.

Conclusão

O prazo de garantia da obra não é o prazo para processar. Registre os vícios aparentes no recebimento e, diante de defeito estrutural nos cinco anos seguintes, documente quando ele apareceu e conte os 180 dias a partir dali, mesmo que a negociação esteja em curso.

Atuamos na redação de cláusulas de garantia e recebimento e em disputas sobre vícios construtivos. Diante de um defeito estrutural, procure-nos com o termo de recebimento e o laudo, para que o prazo de cada pedido seja calculado a tempo.

SMP Advogados

Pedro Silveira Campos Soares