Na empreitada, o dono da obra contrata o empreiteiro para executá-la com o seu trabalho, podendo, ainda, ser contratado o fornecimento dos materiais. É comum que durante as obras surjam situações que impactem no preço dos materiais e da mão-de-obra, nos encargos tributários, além de greves e intervenções fora do controle das partes, execução de serviços ou fornecimento de materiais não previstos no contrato, e a verificação de condições diversas das projetadas. É comum que durante as obras surjam situações que impactem o preço dos materiais e da mão-de-obra, nos encargos tributários, além de greves e intervenções fora do controle das partes, execução de serviços ou fornecimento de materiais não previstos no contrato, e a verificação de condições diversas das projetadas.
Para tomar a decisão correta e mitigar riscos, é importante compreender e estar atento ao regime de execução das obras, às condições contratadas, à postura das partes e à regularidade da documentação produzida pelos contratantes e seus prepostos dentro e fora do canteiro de obras.
Empreitada a Preço Unitário, Global e Integral
A empreitada pode obedecer aos regimes de execução por preço unitário, global ou integral.
Preço unitário: “contratação da execução da obra ou do serviço por preço certo de unidades determinadas”. Esse modelo de empreitada é recomendado quando, em razão da característica das obras e da complexidade projeto a ser executado, não for possível estabelecer um orçamento capaz de conter detalhadamente os serviços e seus preços unitários. A remuneração do empreiteiro, nesses casos, só ocorre com as medições realizadas periodicamente, o que minimiza os riscos em relação à retribuição do empreiteiro, e o pagamento por serviços não executados. Por outro lado, além de tornar o preço do contrato incerto, essa modalidade estimula o conhecido “jogo de planilhas”, exigindo bastante rigor e investimento por parte da administração da obra em relação ao controle das medições.
Preço global: “contratação da execução da obra ou do serviço por preço certo e total”, que pode se referir à integralidade de uma determinada obra ou em relação a certos serviços determinados. Isso significa que a execução de uma determinada obra receberá um preço certo e determinado, que normalmente é superior ao preço unitário, em razão dos riscos assumidos pelo empreiteiro em relação às variações sobre as quantidades e os preços dos serviços necessários à entrega da obra. Essa modalidade é recomendada para obras cujo projeto apresente elevado grau de precisão, podendo conferir ao empreiteiro uma margem superior de lucro, caso não ocorram imprevistos que afetem profundamente o BDI. As medições são mais simplificadas, ocorrendo comumente na conclusão de cada etapa. Por isso, a empreitada a preço global reduz as possibilidades de alterações substanciais no preço do contrato e minimiza os riscos de claims.
Preço integral: “contratação de empreendimento em sua integralidade”. Esse regime de execução se assemelha à empreitada por preço global, pois a contratação também recebe um preço certo e determinado, mas o escopo é mais abrangente em relação à empreitada a preço global e envolve, obrigatoriamente, o fornecimento de materiais. A empreitada por preço integral contempla a entrega de um empreendimento como um todo, abrangendo não só as etapas da obra, mas também dos serviços de instalação e os necessários à operação do empreendimento, sob inteira responsabilidade do empreiteiro, que deve entregar o empreendimento pronto e em perfeito estado de funcionamento.
Execução de Serviços Fora do Escopo e em Quantidades Superiores às Contratadas
Quando a empreitada for contratada por preço unitário, as quantidades dos serviços executados, por solicitação do dono da obra ou com a sua aceitação sem questionamento, serão objeto de medição e deverão ser remuneradas ao empreiteiro. No caso de falta de pagamento, poderá o empreiteiro, inclusive, se valer da execução direta, exibindo as medições aceitas. O empreiteiro não está obrigado a executar serviços fora do escopo do projeto contratado, mas, se o fizer, com aceitação do dono da obra, deverá receber o preço.
Se for contratado por preço global, o empreiteiro não tem direito ao preço de variações esperadas em relação ao preço e aos quantitativos executados. Por outro lado, isso não significa que o preço devido ao empreiteiro esteja atrelado à execução de todos os serviços. Ocorrendo a execução de serviços adicionais em relação ao projeto contratado, será devida a remuneração.
Já se a empreitada for por preço integral, a revisão terá lugar em razão de alteração substancialmente fora do escopo do empreendimento contratado e aquelas decorrentes de falhas ou omissões nos projetos por culpa do dono da obra ou por evento inesperado. É mais restritiva a possibilidade de revisão contratual nesse regime, pois o seu pressuposto contratual é a realização e entrega de todos os serviços do empreendimento, não se justificando alterações de preço em razão de obras relacionadas ao empreendimento contratado.
Por isso, além de se ter atenção em relação às medições realizadas no canteiro de obras, os contratantes devem se pronunciar diante de qualquer alteração dos serviços inicialmente projetados e do surgimento de situação não prevista inicialmente para as obras. A não comprovação dos serviços pelo empreiteiro, por meio das respectivas medições e demonstração de custos e entrega das obras comunicadas ao contratante, poderá prejudicar seu direito ao recebimento do preço desses serviços adicionais. Se o dono da obra, por seus prepostos, for omisso em fiscalizar os serviços, aceitando a execução deles sem qualquer questionamento, poderá levar o preço do contrato inicialmente ajustado.
Reequilíbrio Econômico-Financeiro dos Contratos de Empreitada
O dono da obra pode pedir a revisão do preço em razão de situações imprevisíveis e nos casos em que provar que os materiais e a mão de obra sofreram redução superior a um décimo do preço global ajustado.
A variação de preços de mão-de-obra e de materiais não justifica, em regra e sem previsão contratual, a revisão do preço ajustado em favor do empreiteiro, inserindo-se na esfera de riscos do negócio. Excepciona-se a essa regra o caso em que, não tendo as partes ajustado cláusulas contratuais específicas, for provado o desequilíbrio entre a retribuição do empreiteiro e o preço necessário à execução do contrato, decorrente, por exemplo, da alteração de projeto por fato imprevisível, greves extraordinárias, intervenções públicas e embargos judiciais e administrativos não inseridos na esfera de risco do contrato, e no caso de decisões, por parte do dono da obra, de suspender imotivadamente os trabalhos. O surgimento de encargos tributários, instituídos posteriormente ao contrato e capazes de afetar substancialmente a retribuição das partes, também podem justificar a revisão dos contratos, para restabelecer seu equilíbrio entre os contratantes.
Nesses casos, as partes têm direito a reclamar o reequilíbrio econômico-financeiro do contrato, seja ele entre particulares ou perante a Administração Pública, perseguindo a recomposição de preços para se restabelecer o equilíbrio da equação financeira do negócio. Em razão dessas características inerentes à empreitada, além da atenção indispensável na execução das obras e formação dos preços, é importante estabelecer cláusulas de balanceamento de riscos e limitação de responsabilidades, prevendo, entre as partes, as circunstâncias excepcionais capazes justificar a revisão do preço e os critérios e limites aceitos pelas partes, e os métodos de solução de conflitos para solucionar divergências com eficiência, diante dos riscos e dos custos envolvidos em razão da suspensão e paralisação de projetos para resolução desses conflitos.
